央行调降首套房利率下限 释放稳增长升温信号

本报记者 吴婧 上海报道

2022年5月15日，央行央行、调降银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的首套升温通知》（以下简称“《通知》”）。

一位券商人士对《中国经营报》记者坦言，房利放稳此举信号意义巨大。率下“本次央行罕见的限释信号房地产利率指导，可视为全国意义上的增长地产刺激政策。对于资本市场而言，央行至少会迎来一波信息轰炸的调降‘行情’。5月13日的首套升温地产板块大幅拉升，证明已有资金提前进场了。房利放稳”

下调首套房贷利率下限

《通知》规定，率下对于贷款购买普通自住房的限释信号居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，增长二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。央行

实际上，从2021年下半年开始，本轮房地产金融政策已经发生变化。首席经济学家郭磊认为，其特征主要有两个：一是在融资端，鼓励银行加大对房地产行业的金融支持，包括房贷、开发贷与并购贷等；二是在销售端，放松地产销售端的约束，包括降低首付比例、降低房贷利率、取消认房认贷等。但这种放松多数是区域性自发的，并未看到央行与银保监会层面提出全国范围内的政策调整。此次《通知》属于这一轮金融政策调整以来首次在销售层面对全国范围内金融政策做出松绑，政策信号意义更强，有利于稳定微观主体预期。

在房地产行业首席分析师夏亦丰看来，本次调整释放了支持刚需首套购房的积极信号，若按最新5年期LPR来看，首套普通自住房贷利率下限由原本的4.6%下调至4.4%。不过，最终实际利率仍然要看各地“因城施策”执行情况。

夏亦丰认为，金融数据走弱、地产销售景气度持续低迷是此次调整的主要原因。具体而言，4月社融增速下滑，整体信贷投放情况较差。从结构上看，居民端罕见净减少，4月居民户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元，其中住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元，自2007年有数据记录以来第二次出现负值，前一次为今年2月，当月新增居民中长期贷款为-459亿元，反映出居民房贷需求量仍然低迷。中银证券跟踪的高频数据显示，4月43个重点城市新房成交面积环比下降20.3%，同比下降55.5%，降幅再度扩大了8.0个百分点。

需要注意的是，本次《通知》强调“因城施策”。在证券研究所宏观首席分析师秦泰看来，这或许意味着地产需求更为疲弱的三线以下、部分二线城市可能将获得更大程度的本地房贷利率调降幅度，旨在缓解国内房地产市场分化格局。本次下调房贷利率下限的一个重要背景是一些二三线城市近期已经“因城施策”将本地首套商贷利率降至原定的下限LPR水平，进一步下调需要全国范围下限政策协调，而一线城市利率普遍未降至原下限，例如上海在本次通知前执行首套房贷利率LPR+35BP。在这一背景下及时推出的房贷利率下限松绑，并强调“因城施策”指导各城市自主确定本地利率下限，明显旨在更具针对性地刺激当前地产需求疲弱问题更突出的三线和部分二线城市，从而缓解国内房地产市场分化格局的长期要求并未松动，稳增长并不以放松长期结构优化为代价。

信号重于实质

首席经济学家李超认为，调降首套房贷利率下限，本次政策信号意义重于实质影响，验证当前地产政策边际宽松助力稳增长的趋势，同时，降低房贷利率也是配合其他房地产放松政策，驱动房贷逐步放量，指向“宽信用”。

在李超看来，本次政策针对增量住房贷款，核心目的是拉动居民购房意愿，提高边际贷款需求，带动地产销售回暖，但对存量房贷影响不大。每个城市首套房定价利率差别较大，实际不会都采取最低利率，本次政策为房贷利率定价释放空间，有助于带动市场平均房贷利率下行，但在“房住不炒”的大背景下，房贷利率的回落将是渐进的。

不过，夏亦丰认为，从实际政策落地效果来看，房贷利率方面的调整能起到的作用相对有限，后续金融口若有更多市场有效性更强的信贷政策（例如央行发文降低商贷首付比例下限、调整“认房认贷”标准等），并在更高能级的核心城市扩围，才能起到更加有效的提振市场信心的作用。

实际上，每个城市首套房定价利率差别较大。在李超看来，截至今年3月末，我国首套平均房贷利率约为5.28%，二套平均房贷利率约为5.57%，均高于当前房贷基准利率5年期以上 LPR（4.6%），银行在利率定价实践中普遍是在基准利率基础上加点，不会直接采取最低利率。城市之间房贷利率定价差异也较大，主要受各地房地产市场形势、房贷利率政策及供需关系影响，截至3月，北京、上海、广州、深圳的首套房贷平均利率分别为5.15%、4.96%、5.35%和4.91%，天津、厦门、武汉、合肥等热门二线城市利率水平也分化较大，分别为4.9%、4.9%、5.66%和5.77%。

李超认为，从政策基调上看，本次房贷利率调降符合4月政治局会议定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”。从政策方向上看，本次政策调整也是2016年《政府工作报告》提出“因城施策”以来，央行罕见地对整体房地产贷款利率进行调整，进一步验证当前地产政策转向宽松助力稳增长的趋势。

在郭磊看来，目前地产领域压力依然较大。一是2021年金融政策偏紧所对应的行业调整周期尚未结束；二是本轮疫情对于中介渠道、看房条件等存在广泛影响，对新房供给、居民预期也存在约束；三是本轮较多房企现金流存在压力。

不过，郭磊认为，本轮地产政策同时包括预售资金监管优化、房贷利率下调、贷款条件放松，及部分城市因城施策突破限购政策，总体力度不低，叠加地方政策仍在累进，疫情影响也将度过最大的时段，其影响的边际显现是可以预期的。在5月底疫情得到控制的假设下，预计后续地产销售将会出现一个降幅逐步收窄的过程。

研究所宏观首席分析师董琦认为，按历史经验，短则1个季度内见效，长则2个季度。但当前疫情冲击之下和地产预期没有扭转的背景中，政策具体效果仍需观察，地产基本面反弹可能比往轮都要更漫长。今年地产政策的良性结果是“兜住底”，平稳探底后不爆发进一步风险，真正的基本面反弹向上仍需政策继续发力。