保交楼、稳民生，如何用好政策工具箱？

7月28日，保交中共中央政治局召开会议，楼稳分析研究当前经济形势，民生部署下半年经济工作。何用好政会议指出，策工要全方位守住安全底线。具箱要稳定房地产市场，保交坚持房子是楼稳用来住的、不是民生用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，何用好政支持刚性和改善性住房需求，策工压实地方政府责任，具箱保交楼、保交稳民生。楼稳

当前，民生楼市正在深度博弈之中。下一步政策该如何发力？如何防范化解楼市风险？市场又将何去何从？

凸显稳楼市的重要性

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉中国新闻周刊，会议首先提到“稳定房地产市场”，充分说明稳定房地产市场的重要性。这一表述具有重要指导意义，各地将把稳定房地产作为工作重要方向，促进房地产市场健康发展。

国家统计局日前公布，今年1—6月份，全国房地产开发投资68314亿元，同比下降5.4%。商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%。

植信投资首席经济学家兼研究院院长连平对中国新闻周刊表示，房地产市场呈现全面下行态势，楼市的投资和消费受到抑制，而且由于房地产业关联到建筑建材、耐用消费品等数十个行业，这势必对内需增长带来持续增大的负面压力，并增加经济运行的风险。

连平表示，2022年上半年房地产业产值占GDP比重为6.7%，房地产开发投资占固定资产投资比重为25.2%，对GDP间接贡献率更大，是重要的耐用消费品。下半年宏观层面要实现稳增长目标，稳住房地产市场至关重要，房地产投资增速的企稳回升将对稳定经济增长起到重要作用。

首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池向中国新闻周刊表示，稳定房地产市场至关重要，楼市大起大落不利于经济发展、社会稳定、金融安全。

此外，赵秀池表示，会议再次重申“房住不炒”的定位，表明 “房住不炒” 依然坚定不移，只有坚持“房住不炒”，才能抑制投机行为，让楼市平稳运行。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静告诉中国新闻周刊，面对疫情的不稳定性、部分楼盘项目的停工、企业端风险暴露等问题，当前“稳地产”的重要性更加突出。本次会议仍强调“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位”，体现出中央政策定力，“房住不炒”仍是房地产政策优化调整的底线。

政策工具箱如何用足用好？

此前的4月29日，中共中央政治局召开会议强调，“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”。

多地陆续出台了积极的楼市调控政策，包括降低首付、购房补贴、提高公积金贷款额度等，但从最新的表现来看，市场仍处于深度博弈之中，政策效果弱于预期。

根据中指研究院监测数据，今年以来，全国已有约220个省市放松了房地产调控政策，政策出台频次近600次，其中4-6月单月出台频次均在110次以上，7月以来，各地政策出台频次放缓，截至7月27日，7月共有73个省市出台超80条政策。

从市场走势来看，7月重点城市市场活跃度较6月有所下滑，根据中指研究院监测，7月以来，重点50城商品住宅周度成交面积同比降幅均在30%左右，市场企稳仍需时间。

严跃进表示，相比于此前，本次会议“用足用好政策工具箱”的提法有重要新意，重点在于政策落实中，要发挥更好的政策效应，保持行业稳定。

对于如何用足用好政策工具箱，贝壳研究院市场分析师刘丽杰告诉中国新闻周刊，楼市政策工具箱包含两方面，一是需求端，一是供给端。从需求端来看，除了限购、限贷、限售等降低购房门槛、降低购房成本外，契税补贴、住房补贴、发放消费券等促进住房消费的政策力度也有加大的空间；从供给端来看，后期会更侧重供给端的政策支持，例如预售资金监管的优化、房企纾困政策等。

连平建议，商业银行加快开发贷审批和发放速度，适当提高开发贷在贷款余额中的占比，以满足房企合理资金需求；对资质优良的房企加大直接金融支持，包括运用债券、信托、REITs等工具，引入不良资产管理公司等共同推动存在短期流动性问题的项目尽快复工复产，缓释房企现金流和债务压力，降低其流动性风险和债务违约风险；取消或调整竞高标准建设方案，适当降低保证金缴纳额度、延长出让金缴纳周期、下调部分地块起拍价以及降低土地溢价率上限，盘活存量建设用地。

对于会议再次提到，支持刚性和改善性住房需求，严跃进表示，下半年依然是保护和支持合理住房消费需求的重要阶段，各地将把提振住房消费作为一项重要的工作去落实。

加强防范楼市风险

刘丽杰表示，保交楼是稳民生的重要举措，交房出现问题，关乎社会民生稳定。另外，确保项目实质性复工，能给予购房者信心，有利于引导市场预期。

近年来，受到市场不断走低等多因素影响，多家开发商业绩下滑、资金链出现危机，楼市积累的风险越来越大。

克而瑞地产研究机构分析指出，2022上半年房企债券到期规模为3417亿元， 2022年下半年有两波到期高峰，尤其是7月到期规模高达830亿元，为历月最高。若房企无法通过发行新债或销售回款收回资金，随着债务到期，债务违约风险将持续增加。

此前，银保监会有关负责人表示，将指导银行在地方党委政府“保交楼”工作安排总体框架下，主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放；有效满足房地产企业合理融资需求等。

刘丽杰表示，本次明确提出保交楼具有极强的指示性和针对性，预计下半年将有更多城市提出明确的解决方案，化解交房危机，保障新房市场信心修复。

赵秀池表示，各地政府要切实负起主体责任，通过财政、金融、土地等多种政策手段，帮助开发商克服疫情下遇到的困难，保证其按时交房，使百姓安居乐业。

连平建议，对于停工烂尾项目，建议监管部门积极推动购房者与相关开发商、银行沟通和协商，尽可能厘清各方权利和责任，尽可能降低购房者损失，平稳化解问题和风险。

此外，连平认为，在楼市风险不断增大的背景下，有必要建立因地制宜、动态调整的房地产金融风险监测体系，从而及时发现和有效预警房地产金融风险。

为此，他建议，鉴于我国市场存在的差异性，应结合各地实际情况，对房地产市场供需走势与供需结构变化进行具体分析，根据行业遇到的实际金融风险，剖析各地成因，加强沟通，厘清责任。针对监测与评估的结果及时调整金融资源的分配，确保房地产金融的安全与发展。

作者：刘德炳