杭州楼市半年考： 超级红盘无法掩盖整体成交低迷

在全国多地楼市去化艰难的杭州上半年，杭州楼市同样面临压力，楼市新房、半年二手房市场和土拍市场均呈现后劲不足的考超趋势。

杭州上半年的红交低新房市场，几个超级红盘卖得热闹，盘无依然需要顶格社保、法掩限售，盖整似乎全杭州人都在摇号的体成路上。但这仅是杭州少数楼盘的销售状况。

今年开年后，楼市万科星潮映象府开出94套房子，半年最终3377户意向家庭入围，考超中签率仅2.78%，红交低无房和有房家庭均要求顶格社保，盘无连E类人才需要138个月的社保。

6月底刚摇号结束的新鸿基IFC项目，232套房源共有4300户家庭入围，无房户和有房户均需要社保顶格，总体中签率5.4%，触发10%的限售要求，这批房源要限售五年。

在这之前的江明月朗园虽然最终摇号，但社保没有顶格要求，5460户家庭摇601套房子，中签率11.01%下，险些触及限售要求。

虽然这几个红盘项目热度很高，但上半年杭州市场中签率最低的项目是西湖边的柳浪东苑，该项目推出的8套房源，共有3845组意向家庭登记，中签率仅0.2%，创下了杭州楼市摇号历史以来的第二低中签率记录。当然，这与项目推出的房源少相关，不具有普遍代表性。

脱离个别超级红盘从更宏观的数据看，杭州今年上半年的新房市场成交量，同比去年出现腰斩，项目整体中签率也提高了约10%。

根据数据，2022上半年，杭州市区新建商品住宅（不含保障房）（含萧山区、余杭区，不含临安及其他周边县市）供应35167套，同比2021年上半年减少50%，供应回落较为明显；成交26327套，同比也大幅回落。

最新数据显示，今年上半年杭州市区（含富阳、临安）新房共成交52382套，是去年上半年104696套成交量的一半。

同时，今年上半年新房摇号平均中签率为33.33%，而去年上半年新房月度中签率都在20%以下。整体上看，新房更好摇到了。

杭州我爱我家研究报告称，2022上半年，杭州市新建商品住宅供需全面回落，市场热盘、红盘总量大幅减少，致使市场热度回落显著。

在房企的销售方面，本地房企滨江保持着领先位置。克而瑞数据显示，杭州房企半年度榜单中，滨江以绝对优势登顶三冠王。流量榜中，滨江以250.50亿元居首，与第二名绿城拉开130多亿；权益榜中，滨江以215.13亿元的权益金额居于首位；全口径榜中，以296.14亿元的销售额占据头部。

但与去年相比，滨江今年上半年的流量销售额同比也有约34%的下滑。

相比新房市场，杭州今年上半年的二手房可以说是惨淡收场。

根据我爱我家数据，截至6月29号，2022年上半年杭州全市（含富阳）二手房共计成交2.55万套，环比去年下半年的2.57万套（几近持平）下降0.92%，同比去年上半年的5.41万套降幅则达到52%，整体交易量甚至不及去年同期成交水平的一半。

将时间线拉长，对比历年同期均超过4万套的交易水平，今年的交易量是处于近4年来半年的周期最低值，可以说今年上半年是杭州楼市最艰难的半年。

最新统计数据显示，今年上半年，杭州市区（不含临安）二手房共成交25471套，是杭州近8年上半年度二手房最低成交记录。

二手房市场整体惨淡的背景下，杭州在5月出台了数项支持二手房成交的政策，随着二手房市场的颓势被扭转。

根据我爱我家数据，新政出台的当月，二手房成交量达到了4851套；6月，二手房成交量6420套，环比增长了32.36%，同时这一成交量也是二手房市场自去年7月份（6363套）以来最好的成绩。仅5月、6月两个月就贡献了上半年近45%的成交量。

相比成交量的明显上升，二手房的成交价并未随之上涨。数据显示，杭州6月的二手房网签均价为31652元/平方米，较前几个月约32000/平米相比，有所下降。

一位杭州市场中介曾对界面新闻记者表示，杭州市场要真正实现价格上涨，月成交量得达到8000套，市场回暖月成交量要达到6000套左右。

这意味着，杭州二手房市场真正的回暖仍需要时间。

在土地市场上，赶着六月最后一天，杭州今年的第二批集中供地完成，虽然47宗地无一流拍，滨江又拿下12宗地块，但这次供地仍然较为平淡。

今年上半年，杭州土地市场两次集中出让，105宗地块仅1宗流拍，总建筑面积908万平方米，成交金额高达1384亿元，位列今年土地出让金额全国第一。

拿地宝数据显示，2022年上半年，滨江在杭州拿地金额达409亿元，稳健第一。绿城拿地金额185亿元位列第二，这两家本地房企也贡献了杭州近半的土地收入，其余房企拿地金额均不足百亿。

在成交涉宅地块中，四堡七堡单元JG1402-22地块成交楼面价最高，该地块由建发以成交楼面价45321元/平米拿下，溢价率12%。

与第一批供地相比，第二批供地热度有所下降，线下报价地块占比由此前的近四成下降至近三成，竞得单位构成趋向单一，多数是地方国资和杭州本地房企，仅、联发、华发等少数几家外来房企拿地。

浙报传媒地产研究院认为，从上半年市场成交和土地市场出让情况看，杭州仍然保持了较高的市场热度，但今年上半年市场恢复程度仍不及预期。